Quels travaux déduire de la plus-value immobilière ? Frais et règles

Plus-value immobilière : quels travaux et frais peut-on déduire pour réduire l’impôt ?

Lorsqu'un propriétaire revend un bien immobilier plus cher qu'il ne l'a acheté, la différence constitue potentiellement une plus-value immobilière imposable.

Mais contrairement à ce que l'on pourrait penser, le calcul ne consiste pas simplement à soustraire le prix d'achat du prix de vente.

Certains travaux, frais d'acquisition et dépenses supportées lors de la vente peuvent venir diminuer la plus-value imposable.

Dans certains projets immobiliers, notamment lorsqu'un bien a été acheté pour être rénové puis revendu plusieurs années plus tard, ces dépenses peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Il est donc essentiel de conserver les justificatifs et de connaître les règles fiscales applicables.

Pour comprendre le calcul global, je vous invite également à consulter mon article consacré au calcul de la plus-value immobilière, dans lequel je détaille le principe de taxation, les abattements liés à la durée de détention et plusieurs exemples chiffrés.

Pourquoi les travaux peuvent-ils réduire la plus-value immobilière ?

Le principe du calcul est relativement simple :

Plus-value brute = prix de vente corrigé – prix d'acquisition corrigé

Le terme « corrigé » est ici essentiel.

Le prix d'acquisition retenu par l'administration fiscale peut en effet être augmenté de certaines dépenses.

Plus le prix d'acquisition corrigé est élevé, plus la plus-value imposable diminue.

Exemple simple

Un appartement est acheté :

150 000 €

Il est revendu quelques années plus tard :

230 000 €

Sans aucune correction :

230 000 € – 150 000 € = 80 000 € de plus-value brute

Mais si le propriétaire peut ajouter 35 000 € de travaux au prix d'acquisition :

230 000 € – (150 000 € + 35 000 €)

= 45 000 € de plus-value brute

La différence est considérable.

Attention cependant : tous les travaux ne sont pas déductibles et plusieurs conditions doivent être respectées.

Quels travaux peuvent être pris en compte ?

L'administration fiscale permet notamment de prendre en compte les dépenses de :

• construction ;

• reconstruction ;

• agrandissement ;

• amélioration.

Ces dépenses doivent toutefois respecter plusieurs conditions.

Les travaux de construction

Il peut par exemple s'agir de la création d'une construction nouvelle sur un terrain ou de travaux entraînant une véritable création de surface bâtie.

Dans certaines situations, les dépenses liées à la construction peuvent notamment comprendre les factures des entreprises, certains frais d'architecte ou certaines taxes directement liées à la construction.

Les travaux de reconstruction

La reconstruction correspond généralement à des travaux beaucoup plus importants qu'une simple rénovation.

Il peut s'agir, par exemple, de travaux impliquant une transformation profonde du bâtiment ou de sa structure.

Une réorganisation complète d'un logement accompagnée de modifications importantes peut, selon les situations, entrer dans cette catégorie.

Les travaux d'agrandissement

Ils concernent notamment les travaux ayant pour conséquence d'augmenter la surface ou le volume habitable.

Par exemple :

• création d'une extension ;

• création d'un étage supplémentaire ;

• transformation entraînant une augmentation de la surface habitable ;

• certains aménagements de combles lorsqu'ils correspondent fiscalement à une création ou un agrandissement.

Il faut cependant analyser chaque situation individuellement.

Les travaux d'amélioration : une notion importante

Les dépenses d'amélioration peuvent également être prises en compte.

Il s'agit généralement de travaux apportant au logement un équipement ou un confort supplémentaire sans modifier fondamentalement sa structure.

On peut notamment penser, selon les situations, à :

• l'installation d'un système de chauffage ;

• l'amélioration des équipements sanitaires ;

• certains travaux d'isolation ;

• certains travaux permettant d'améliorer durablement le confort du logement.

Mais la qualification fiscale dépend de la nature exacte des travaux.

Une facture indiquant simplement « rénovation appartement » est donc beaucoup moins intéressante qu'une facture décrivant précisément les travaux réalisés.

Attention : les travaux d'entretien et de réparation ne sont pas automatiquement pris en compte

C'est probablement l'un des points qui génère le plus de confusion.

Tous les travaux réalisés dans un logement ne permettent pas de réduire la plus-value.

Les dépenses ayant simplement pour objet de maintenir ou remettre le logement en bon état peuvent être considérées comme des dépenses d'entretien ou de réparation.

Or celles-ci ne figurent pas nécessairement parmi les dépenses pouvant venir majorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Le BOFiP distingue notamment ces dépenses des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration.

Il est donc dangereux de considérer automatiquement qu'une facture de travaux sera fiscalement déductible lors de la revente.

Peut-on déduire les matériaux achetés soi-même ?

C'est un autre point particulièrement important pour les propriétaires qui rénovent eux-mêmes leur logement.

Pour les travaux réalisés après l'acquisition, l'administration fiscale exige en principe que les dépenses prises en compte aient été réalisées par une entreprise.

Cela signifie qu'un propriétaire qui achète lui-même :

• du placo ;

• du carrelage ;

• de la peinture ;

• du bois ;

• du matériel électrique ;

et réalise lui-même les travaux ne peut pas simplement additionner les tickets de caisse pour les intégrer automatiquement au calcul de la plus-value.

C'est une différence importante entre le coût réellement supporté par le propriétaire et le coût fiscalement retenu pour calculer la plus-value.

Les travaux réalisés soi-même ne valorisent pas votre temps de travail

Imaginons un propriétaire qui consacre plusieurs mois à rénover complètement une maison.

Il estime avoir réalisé l'équivalent de 25 000 € de main-d'œuvre.

Cette valeur personnelle ne peut pas être ajoutée au prix d'acquisition.

Le temps passé personnellement à effectuer les travaux n'est pas retenu pour calculer la plus-value. L'administration le précise notamment pour les opérations de construction réalisées directement par le propriétaire.

Factures obligatoires : conservez tous vos justificatifs

Lorsque vous souhaitez retenir le montant réel des travaux, il est indispensable de conserver les justificatifs.

Cela concerne notamment :

• les factures des entreprises ;

• les justificatifs de paiement ;

• les contrats ;

• les documents permettant d'identifier précisément les travaux ;

• les éventuelles factures d'architecte.

L'administration peut demander ces documents pour vérifier les dépenses retenues.

Je conseille donc aux propriétaires réalisant un investissement immobilier de créer dès l'achat un dossier spécifique comprenant :

acte d'acquisition + factures + devis + justificatifs de paiement + documents administratifs liés aux travaux.

Même plusieurs années après les travaux, ces documents peuvent avoir une réelle valeur fiscale.

Peut-on déduire des travaux déjà déduits des revenus fonciers ?

En principe, non.

Il n'est pas possible de bénéficier deux fois du même avantage fiscal.

Ainsi, lorsque des dépenses ont déjà été prises en compte pour déterminer le revenu imposable, notamment dans le cadre des revenus fonciers, elles ne peuvent en principe pas être utilisées une seconde fois pour augmenter le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value.

Cette règle doit notamment être surveillée dans le cas d'un bien immobilier ayant été loué pendant plusieurs années.

Le forfait travaux de 15 % : une règle particulièrement intéressante après cinq ans

Il existe cependant une disposition particulièrement avantageuse.

Lorsqu'un immeuble bâti est détenu depuis plus de cinq ans, le propriétaire peut appliquer un forfait correspondant à :

15 % du prix d'acquisition

pour représenter les dépenses de travaux.

Et l'intérêt de ce mécanisme est majeur : le contribuable n'a pas à démontrer qu'il a réellement réalisé pour 15 % de travaux.

Le BOFiP précise qu'une fois la durée de détention requise atteinte, il n'est notamment pas nécessaire de démontrer :

• la réalité des travaux ;

• leur montant ;

• ou l'impossibilité de fournir les justificatifs.

Exemple

Achat d'une maison :

200 000 €

Détention :

8 ans

Forfait travaux :

200 000 € × 15 %

= 30 000 €

Le prix d'acquisition pourra donc être augmenté forfaitairement de 30 000 € au titre des travaux.

Et cela même si le propriétaire ne dispose pas de 30 000 € de factures de travaux.

Travaux réels ou forfait de 15 % : que choisir ?

Lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans, il faut comparer.

Situation 1

Prix d'achat : 200 000 €

Travaux justifiables : 18 000 €

Forfait de 15 % :

30 000 €

Le forfait est potentiellement beaucoup plus intéressant.

Situation 2

Prix d'achat : 200 000 €

Travaux éligibles et justifiés :

55 000 €

Forfait :

30 000 €

Dans ce cas, les dépenses réelles peuvent être plus intéressantes.

Il faut donc toujours faire les deux calculs avant une vente.

Les frais de notaire peuvent également augmenter le prix d'acquisition

Les travaux ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte.

Les frais liés à l'achat du bien peuvent également majorer le prix d'acquisition.

Deux possibilités existent pour un bien acquis à titre onéreux :

les frais réellement payés et justifiés

ou

un forfait égal à 7,5 % du prix d'acquisition.

Exemple

Prix d'achat :

200 000 €

Forfait acquisition :

200 000 × 7,5 %

= 15 000 €

Même principe que pour les travaux : il est intéressant de comparer le montant réel des frais supportés avec le forfait fiscal.

Peut-on cumuler les 7,5 % et les 15 % ?

Oui, lorsque toutes les conditions sont réunies, les deux mécanismes ne couvrent pas les mêmes dépenses.

Prenons un bien acheté 200 000 € et détenu depuis plus de cinq ans.

Prix d'achat

200 000 €

Frais d'acquisition forfaitaires

15 000 €

Forfait travaux

30 000 €

Prix d'acquisition corrigé

245 000 €

Si le bien est revendu 300 000 €, la plus-value brute n'est donc pas nécessairement :

300 000 – 200 000 = 100 000 €

mais potentiellement :

300 000 – 245 000 =

55 000 €

avant prise en compte des autres éléments et des abattements liés à la durée de détention.

On comprend rapidement l'importance de bien préparer le dossier avant la vente.

Certains frais supportés lors de la vente peuvent également réduire la plus-value

Le prix de vente peut lui aussi être corrigé.

Certains frais effectivement supportés par le vendeur peuvent venir diminuer le prix de cession retenu pour le calcul.

Service-Public cite notamment les diagnostics immobiliers obligatoires, lorsqu'ils sont payés par le vendeur et justifiés.

D'autres dépenses peuvent être concernées selon leur nature et les conditions prévues par la réglementation.

Il est donc utile de transmettre au notaire l'ensemble des factures liées à la vente.

Frais de voirie, réseaux et raccordements

Certaines dépenses concernant un terrain à bâtir peuvent également augmenter le prix d'acquisition.

L'administration fiscale vise notamment les frais de :

• voirie ;

• réseaux ;

• distribution.

Ils peuvent être pris en compte dans certaines situations, notamment dans le cadre de l'aménagement d'un terrain.

Exemple complet : l'impact des travaux et des frais sur une plus-value

Prenons un investisseur ayant acheté une maison ancienne :

Achat en 2018

180 000 €

Revente

280 000 €

La différence apparente est :

100 000 €

Mais calculons maintenant le prix d'acquisition corrigé.

Frais d'acquisition forfaitaires

180 000 × 7,5 %

= 13 500 €

Travaux réalisés par des entreprises et justifiés

45 000 €

Prix d'acquisition corrigé :

180 000 + 13 500 + 45 000

= 238 500 €

Plus-value brute :

280 000 – 238 500

= 41 500 €

La différence est très importante.

Sans prise en compte des frais et travaux :

100 000 €

Avec prise en compte :

41 500 €

Il conviendra ensuite d'appliquer, le cas échéant, les abattements correspondant à la durée de détention.

Et si les travaux n'ont pas été facturés ?

C'est une situation fréquente.

Lorsqu'un bien est détenu depuis moins de cinq ans, l'absence de justificatifs peut devenir particulièrement pénalisante.

Après plus de cinq ans de détention, le forfait de 15 % permet en revanche de résoudre une partie du problème.

C'est pourquoi la durée de détention peut avoir une influence importante sur le montant de la fiscalité lors d'un projet de revente.

Attention au cas particulier du LMNP depuis 2025

Les propriétaires ayant exploité un logement en location meublée non professionnelle au régime réel doivent être particulièrement vigilants.

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements précédemment déduits doivent, dans de nombreux cas, être réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Concrètement, cela revient à diminuer la valeur d'acquisition retenue pour le calcul et peut donc augmenter la plus-value taxable. Certaines résidences-services bénéficient toutefois d'exceptions prévues par la réglementation.

C'est un point à anticiper avant la vente d'un investissement locatif meublé.

Pourquoi anticiper le calcul de la plus-value avant de mettre le bien en vente ?

La question de la plus-value ne devrait pas être étudiée uniquement quelques jours avant la signature chez le notaire.

Dans certains dossiers, connaître la fiscalité prévisible permet de déterminer :

• le prix net réellement récupéré par le vendeur ;

• l'intérêt de vendre immédiatement ou plus tard ;

• l'intérêt du forfait travaux de 15 % ;

• les justificatifs qu'il faut retrouver ;

• l'incidence fiscale des travaux ;

• le montant réellement disponible après la transaction.

Lors d'une estimation immobilière, notamment lorsqu'un propriétaire a acquis un bien plusieurs années auparavant et réalisé d'importants travaux, cette question peut donc faire partie de la réflexion globale autour du projet de vente.

Les erreurs les plus fréquentes

Parmi les erreurs que je rencontre ou que l'on peut facilement commettre :

Penser que tous les travaux sont déductibles

Ce n'est pas le cas.

Ne plus avoir les factures

Après plusieurs années, certains propriétaires découvrent au moment de vendre qu'ils ne disposent plus de leurs justificatifs.

Oublier le forfait de 15 %

Après cinq ans de détention, il peut être particulièrement intéressant.

Oublier le forfait de 7,5 %

Les frais d'acquisition peuvent également augmenter la valeur retenue.

Déduire deux fois les mêmes travaux

Une dépense déjà utilisée fiscalement ne peut pas systématiquement être réutilisée pour réduire la plus-value.

Confondre montant investi et montant fiscalement retenu

10 000 € dépensés dans un logement ne signifient pas nécessairement 10 000 € déductibles de la plus-value.

FAQ – Travaux et plus-value immobilière

Puis-je déduire une cuisine équipée ?

Cela dépend de la nature exacte de l'intervention et de sa qualification fiscale. Il ne faut pas considérer automatiquement tout équipement comme une dépense d'amélioration admissible.

Puis-je déduire une toiture entièrement refaite ?

La réponse dépend notamment de la nature des travaux. Une simple réparation n'est pas traitée de la même façon qu'une opération assimilable à une reconstruction ou à des travaux plus importants.

Puis-je déduire mes travaux si j'ai perdu les factures ?

Le montant réel devient difficile à retenir sans justificatifs. En revanche, pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, le forfait de 15 % peut être utilisé lorsque les conditions sont réunies.

Dois-je prouver que j'ai réellement fait 15 % de travaux ?

Non. Après plus de cinq ans de détention, le forfait de 15 % peut être appliqué sans avoir à justifier le montant réel des travaux.

Puis-je prendre 15 % si je n'ai fait aucun travail ?

Le régime forfaitaire ne nécessite pas de démontrer la réalisation effective des travaux dès lors que ses conditions sont réunies.

Le forfait de 15 % s'applique-t-il après exactement cinq ans ?

Le texte vise une cession intervenant plus de cinq ans après l'acquisition. Il faut donc être attentif aux dates exactes.

Peut-on cumuler frais de notaire et travaux ?

Oui, sous réserve de respecter les règles propres à chaque catégorie.

Le forfait de 7,5 % remplace-t-il uniquement les frais de notaire ?

Il représente fiscalement les frais d'acquisition à titre onéreux, dont notamment les droits d'enregistrement et frais liés à l'acquisition.

Qui calcule définitivement la plus-value ?

Dans la majorité des ventes immobilières réalisées par des particuliers, le calcul et les formalités sont effectués dans le cadre de l'acte par le notaire.

Il reste néanmoins très utile d'anticiper ce calcul afin de connaître le montant net attendu de la vente.

En conclusion

Lorsque l'on revend une résidence secondaire, un investissement locatif ou un autre bien soumis à la plus-value immobilière, il ne faut jamais se limiter à comparer le prix d'achat et le prix de vente.

Les travaux, les frais d'acquisition, certains frais supportés lors de la vente et les différents forfaits prévus par la fiscalité peuvent réduire sensiblement la base imposable.

Deux chiffres sont particulièrement importants à retenir :

7,5 % pour les frais d'acquisition

et

15 % pour les travaux lorsqu'un immeuble bâti est détenu depuis plus de cinq ans.

Avant une vente, il est donc pertinent de regrouper toutes les factures et de demander au notaire d'étudier les différentes possibilités.

Et surtout, le calcul doit toujours être replacé dans son contexte : nature du bien, durée de détention, utilisation du logement, travaux réalisés et régime fiscal éventuellement appliqué pendant les années de détention.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter mon article consacré au calcul de la plus-value immobilière, qui explique étape par étape comment déterminer la plus-value brute, appliquer les abattements pour durée de détention et calculer la fiscalité finale.

Si d'autre part vous avez besoin d'un avis de valeur concernant votre bien immobilier, n'hésitez pas à faire appel à mes services.

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