Calcul de la plus-value immobilière

Plus-value immobilière et travaux : comment est-elle calculée lors de la revente ?

Acheter une maison ou un appartement nécessitant des travaux peut permettre de réaliser une belle opération immobilière. Mais au moment de la revente, une question revient régulièrement : comment les travaux sont-ils pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière ?

La réponse mérite quelques explications car la plus-value fiscale ne correspond pas simplement à la différence entre le prix auquel vous avez acheté votre bien et celui auquel vous le revendez.

Frais d'acquisition, travaux, durée de détention, nature des dépenses engagées ou encore factures des entreprises peuvent modifier de manière importante le montant finalement soumis à l'impôt.

Dans cet article, je vais prendre plusieurs exemples concrets pour comprendre comment fonctionne la fiscalité de la plus-value immobilière dans le cadre d'un bien qui n'est pas votre résidence principale.

À retenir : la résidence principale bénéficie, sous réserve de respecter les conditions prévues par la réglementation, d'une exonération de plus-value. Nous nous intéressons donc ici aux résidences secondaires, investissements immobiliers ou biens achetés, rénovés puis revendus.

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

Dans sa forme la plus simple, la plus-value correspond à la différence entre le prix auquel vous revendez un bien et son prix d'acquisition.

Prenons un exemple très simple :

• achat d'une maison : 150 000 € ;

• revente : 220 000 € estimés (suite avis de valeur immobilier en ligne)

La différence est de :

220 000 € - 150 000 € = 70 000 €

On pourrait donc penser que les 70 000 € sont intégralement taxés.

En réalité, le calcul fiscal est plus favorable car le prix d'acquisition peut être majoré de certaines dépenses.

La formule de calcul de la plus-value immobilière

De manière simplifiée :

Plus-value brute = prix de vente corrigé - prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition peut notamment être augmenté :

• des frais liés à l'achat ;

• de certains travaux ;

• de certaines dépenses prévues par la réglementation.

Le prix de vente peut, de son côté, être diminué de certains frais supportés par le vendeur et justifiés.

C'est donc cette différence corrigée qui constitue la véritable base du calcul.

Les frais de notaire peuvent-ils réduire la plus-value ?

Oui.

Lors du calcul de la plus-value, les frais d'acquisition peuvent être retenus :

• soit pour leur montant réel si vous pouvez les justifier ;

• soit selon un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition.

Prenons une maison achetée :

150 000 €

Le forfait représente :

150 000 × 7,5 % = 11 250 €

Pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition pourrait donc déjà être porté à :

161 250 €

avant même la prise en compte éventuelle des travaux. Ce mécanisme est particulièrement important à connaître.

Peut-on déduire les travaux pour calculer la plus-value ?

C'est probablement le point le plus important de cet article.

La réponse est : certains travaux oui, mais pas nécessairement tous.

Le Code général des impôts permet notamment de majorer le prix d'acquisition avec certaines dépenses de :

• construction ;

• reconstruction ;

• agrandissement ;

• amélioration.

Mais plusieurs conditions doivent être respectées.

En particulier, lorsque l'on utilise le montant réel des travaux, ceux-ci doivent en principe avoir été réalisés par une entreprise et justifiés par des factures.

Les travaux ne doivent pas non plus avoir déjà été pris en compte fiscalement lorsque la réglementation interdit leur double prise en compte.

Quels travaux peuvent notamment être concernés ?

On peut retrouver, selon leur nature et les caractéristiques du chantier :

• création ou transformation importante de pièces ;

• agrandissement ;

• réorganisation lourde d'un logement ;

• création d'un équipement ou d'un élément de confort nouveau ;

• installation d'un système de chauffage dans un logement qui en était dépourvu ;

• certains travaux d'isolation ;

• climatisation dans certaines situations ;

• travaux importants assimilables à une reconstruction.

En revanche, de simples dépenses d'entretien ou de réparation destinées à maintenir le logement en bon état ne sont pas automatiquement assimilées à des dépenses venant augmenter le prix d'acquisition pour la détermination de la plus-value.

La qualification exacte des travaux est donc essentielle.

Attention aux travaux réalisés soi-même

Voilà une différence qui peut réserver une mauvaise surprise à certains propriétaires.

Vous achetez une maison à rénover et décidez de réaliser vous-même une grande partie des travaux.

Vous achetez par exemple :

• 8 000 € de carrelage ;

• 5 000 € de matériel électrique ;

• 6 000 € de matériaux ;

• 4 000 € d'équipements divers.

Vous consacrez également plusieurs centaines d'heures à la rénovation.

Cela ne signifie pas que vous pourrez ajouter automatiquement ces 23 000 € au prix d'achat pour diminuer votre plus-value.

Pour les travaux réalisés sur un immeuble existant, l'administration précise notamment que les travaux réalisés directement par le contribuable sont exclus.

Plus surprenant encore : le coût des matériaux achetés directement par le propriétaire peut également être exclu, même lorsqu'une entreprise intervient ensuite pour leur installation. En revanche, la prestation d'installation facturée par l'entreprise peut être prise en compte lorsqu'elle répond aux autres conditions fiscales.

C'est un point essentiel lorsqu'on envisage une opération d'achat avec travaux suivie d'une revente.

Exemple n°1 : achat, rénovation par des entreprises et revente

Prenons un exemple concret.

Un particulier achète une maison ancienne pour :

150 000 €

Il réalise ensuite :

40 000 € de travaux éligibles, intégralement facturés par des entreprises.

Il revend la maison quelque temps plus tard :

250 000 €

Pour simplifier notre exemple, supposons également qu'il utilise le forfait de 7,5 % pour ses frais d'acquisition.

Première étape : prix d'achat

150 000 €

Deuxième étape : frais d'acquisition

150 000 × 7,5 % = 11 250 €

Troisième étape : travaux

40 000 €

Prix d'acquisition corrigé

150 000 + 11 250 + 40 000 =

201 250 €

Plus-value brute

250 000 - 201 250 =

48 750 €

Alors que l'écart entre le prix d'achat et le prix de vente était de 100 000 €, la plus-value fiscale retenue dans notre exemple n'est plus que de 48 750 €.

La différence est considérable.

Combien d'impôts sur 48 750 € de plus-value ?

En 2026, la plus-value immobilière imposable des particuliers est notamment soumise :

• à 19 % d'impôt sur le revenu ;

• à 17,2 % de prélèvements sociaux.

Soit, avant éventuels abattements :

36,2 % au total.

Si notre propriétaire revend son bien avant de pouvoir bénéficier d'un abattement lié à la durée de détention :

Impôt sur le revenu

48 750 × 19 % =

9 262,50 €

Prélèvements sociaux

48 750 × 17,2 % =

8 385 €

Fiscalité totale approximative

17 647,50 €

Le gain économique réalisé sur l'opération ne doit donc surtout pas être confondu avec le gain réellement disponible après fiscalité.

Exemple n°2 : je réalise une grande partie des travaux moi-même

Prenons maintenant exactement le même principe mais avec un propriétaire qui décide d'effectuer lui-même une partie de la rénovation.

Achat :

150 000 €

Matériaux achetés directement et travaux effectués personnellement :

25 000 €

Travaux éligibles réalisés et facturés par une entreprise :

10 000 €

Revente :

220 000 €

Frais d'acquisition retenus au forfait :

11 250 €

Dans notre hypothèse, les 25 000 € de matériaux et travaux effectués personnellement ne viennent pas augmenter le prix d'acquisition.

Le prix corrigé retenu est donc :

150 000 + 11 250 + 10 000 =

171 250 €

La plus-value brute devient :

220 000 - 171 250 =

48 750 €

Pourtant, dans la réalité économique, notre propriétaire a bien dépensé :

150 000 + 25 000 + 10 000 = 185 000 €, sans même compter ses frais d'acquisition.

C'est précisément la différence entre coût économique de l'opération et coût fiscal retenu pour calculer la plus-value.

Avant d'acheter un bien à rénover dans une logique de revente, cette distinction mérite donc d'être anticipée.

Que se passe-t-il lorsque le bien est détenu plus de 5 ans ?

À partir de cinq années de détention, une autre possibilité devient particulièrement intéressante.

Pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, le propriétaire peut, sous les conditions prévues par la réglementation, utiliser un forfait travaux égal à 15 % du prix d'acquisition.

Il n'est alors pas nécessaire de démontrer que l'on a effectivement réalisé des travaux correspondant exactement à cette somme.

Cette disposition peut devenir particulièrement intéressante lorsque :

• les anciennes factures ont été perdues ;

• certains travaux ont été réalisés personnellement ;

• le montant des travaux justifiables est faible ;

• le forfait de 15 % est supérieur au montant des travaux qui pourraient autrement être retenus.

Exemple n°3 : achat à 200 000 € et revente après 8 ans

Un propriétaire achète un logement pour :

200 000 €

Il le revend huit ans plus tard :

320 000 €

Supposons qu'il retienne :

Forfait frais d'acquisition de 7,5 %

200 000 × 7,5 % =

15 000 €

Forfait travaux de 15 %

200 000 × 15 % =

30 000 €

Prix d'acquisition corrigé

200 000 + 15 000 + 30 000 =

245 000 €

Plus-value brute

320 000 - 245 000 =

75 000 €

Mais l'histoire ne s'arrête pas là.

À huit ans de détention, le propriétaire commence également à bénéficier des abattements pour durée de détention.

Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention ?

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est actuellement de :

• 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la 21e année ;

• 4 % pour la 22e année.

La plus-value est donc totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux, le rythme est différent :

• 1,65 % par année au-delà de la 5e jusqu'à la 21e ;

• 1,60 % pour la 22e année ;

• puis 9 % par année au-delà de la 22e.

L'exonération totale de prélèvements sociaux est atteinte après 30 ans de détention.

Autrement dit, il existe en réalité deux calculs parallèles.

Reprenons notre exemple après huit ans

Notre plus-value brute était de :

75 000 €

Trois années ouvrent droit à abattement au-delà des cinq premières années.

Pour l'impôt sur le revenu :

3 × 6 % = 18 % d'abattement

La base imposable devient :

75 000 × 82 % =

61 500 €

Impôt sur le revenu :

61 500 × 19 % =

11 685 €

Pour les prélèvements sociaux :

3 × 1,65 % = 4,95 % d'abattement

Base taxable :

75 000 × 95,05 % =

71 287,50 €

Prélèvements sociaux :

71 287,50 × 17,2 % ≈

12 261 €

Une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières élevées peut également être applicable lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.

Dans notre exemple, il faut donc également en tenir compte.

Existe-t-il une surtaxe sur les grosses plus-values ?

Oui.

Lorsque la plus-value immobilière nette imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire peut s'appliquer.

Son taux est progressif et peut atteindre 6 % pour les plus-values les plus importantes.

Il ne faut donc pas systématiquement retenir le raccourci :

19 % + 17,2 % = 36,2 %

car certaines opérations importantes peuvent supporter cette taxe supplémentaire.

Peut-on choisir entre le forfait travaux de 15 % et les travaux réels ?

Lorsque les conditions permettant d'utiliser le forfait de 15 % sont réunies, il est intéressant de comparer les deux solutions.

Imaginons :

Prix d'achat :

200 000 €

Forfait de 15 % :

30 000 €

Mais vous disposez de factures d'entreprises correspondant à 55 000 € de travaux fiscalement éligibles.

Le montant réel peut évidemment devenir plus intéressant que le forfait de 30 000 €, sous réserve que toutes les dépenses respectent les conditions nécessaires.

À l'inverse, si vous ne disposez que de 12 000 € de factures de travaux éligibles, le forfait de 30 000 € peut être beaucoup plus avantageux.

Il faut donc véritablement effectuer le calcul avant la vente.

Et si le logement a été loué ?

Il faut être particulièrement vigilant.

Lorsqu'un propriétaire a déduit certaines dépenses de ses revenus fonciers, les mêmes travaux ne peuvent pas nécessairement être utilisés une seconde fois pour réduire la plus-value.

Il faut éviter une double utilisation fiscale de la même dépense.

En revanche, l'administration précise que lorsqu'un immeuble bâti est détenu depuis plus de cinq ans et que les conditions sont réunies, le forfait travaux de 15 % peut être utilisé sans avoir à démontrer la réalité du montant des travaux.

Cette distinction peut avoir une véritable incidence pour les investisseurs locatifs.

Acheter, rénover et revendre rapidement : attention au statut de marchand de biens

Il existe enfin un autre sujet qu'il serait dangereux d'ignorer.

Un particulier qui réalise exceptionnellement une opération immobilière n'est pas automatiquement considéré comme marchand de biens.

En revanche, lorsque les achats et reventes présentent un caractère habituel et que les acquisitions sont effectuées avec une intention de revente, l'administration fiscale peut examiner l'activité sous l'angle du régime des marchands de biens.

La fréquence des opérations, leur nombre, le délai entre l'achat et la revente et les circonstances dans lesquelles les acquisitions ont été effectuées peuvent notamment être examinés.

Le régime fiscal ne serait alors plus nécessairement celui de la simple plus-value immobilière d'un particulier.

Si votre objectif consiste à acheter régulièrement des maisons ou appartements, les rénover puis les revendre, il est donc fortement conseillé de définir préalablement le cadre juridique et fiscal de cette activité avec un professionnel.

Un prix de vente supérieur de 100 000 € ne signifie donc pas une plus-value taxable de 100 000 €

C'est sans doute l'idée principale à retenir.

Si vous achetez un bien :

150 000 €

et le revendez :

250 000 €

vous avez bien une différence brute de :

100 000 €

Mais votre plus-value fiscale pourra être nettement inférieure après prise en compte :

• des frais d'acquisition ;

• des travaux fiscalement éligibles ;

• de certains frais liés à la vente ;

• de la durée de détention ;

• des éventuels abattements ou exonérations applicables.

À l'inverse, certaines dépenses que vous avez réellement supportées peuvent ne pas être retenues fiscalement.

C'est notamment pour cette raison qu'une opération immobilière doit être étudiée avant l'achat et non uniquement au moment de la revente.

Quel rôle joue le notaire lors de la vente ?

Dans la grande majorité des ventes immobilières concernées, le calcul de la plus-value et le paiement de l'impôt sont réalisés lors de la transaction.

Le notaire détermine la plus-value imposable à partir des informations et justificatifs communiqués par le vendeur, établit les formalités nécessaires et reverse l'impôt correspondant à l'administration fiscale.

Il est donc important de conserver pendant toute la durée de détention :

• l'acte d'acquisition ;

• les factures des entreprises ;

• les justificatifs de travaux ;

• les éventuelles autorisations d'urbanisme ;

• les justificatifs des frais liés à l'acquisition et à la vente.

Une facture que l'on estime aujourd'hui sans importance peut représenter plusieurs milliers d'euros d'écart fiscal lors d'une revente quelques années plus tard.

Questions fréquentes sur la plus-value immobilière et les travaux

Les travaux d'une cuisine peuvent-ils réduire ma plus-value ?

Cela dépend de leur nature et des conditions dans lesquelles ils ont été réalisés. Une simple réparation ou un remplacement à l'identique ne répond pas nécessairement aux mêmes règles qu'un véritable travail d'amélioration. Les factures et la qualification des travaux sont déterminantes.

Puis-je prendre en compte les matériaux achetés chez un magasin de bricolage ?

Dans le régime des travaux réalisés sur un immeuble existant, les matériaux achetés directement par le propriétaire sont en principe exclus lorsque l'on souhaite les intégrer aux travaux réels, même si leur installation est ensuite confiée à une entreprise.

Puis-je valoriser le temps que j'ai passé à rénover ma maison ?

Non. Votre travail personnel n'est pas intégré au prix d'acquisition pour calculer la plus-value.

Le forfait de 15 % nécessite-t-il 15 % de factures ?

Non. Lorsque les conditions du forfait sont remplies et que le bien bâti est détenu depuis plus de cinq ans, il n'est pas nécessaire de démontrer que des travaux représentant exactement 15 % du prix d'achat ont effectivement été réalisés.

Les frais de notaire sont-ils retenus ?

Oui. Vous pouvez notamment utiliser les frais réels justifiés ou, pour une acquisition à titre onéreux répondant aux conditions, le forfait fiscal de 7,5 % du prix d'achat.

Quel est le taux d'imposition d'une plus-value immobilière en 2026 ?

Hors cas particuliers et avant abattements, la plus-value immobilière est soumise à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire peut s'appliquer aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 €.

Au bout de combien de temps la plus-value n'est-elle plus imposée ?

L'exonération liée à la durée de détention est totale :

• après 22 ans pour l'impôt sur le revenu ;

• après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

La résidence principale est-elle concernée ?

En principe, la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale habituelle et effective bénéficie d'une exonération, sous réserve du respect des conditions légales.

Conclusion : intégrer la fiscalité dès le calcul de rentabilité de son opération immobilière

Lorsqu'on achète un logement avec d'importants travaux, il est tentant de raisonner uniquement de la manière suivante :

prix de revente - prix d'achat - travaux = bénéfice.

Fiscalement, ce calcul est beaucoup trop simpliste.

La nature des travaux, la personne qui les réalise, les justificatifs conservés, la durée de détention et l'utilisation éventuelle du logement peuvent modifier considérablement la fiscalité finale.

Avant une opération d'achat-rénovation-revente, je recommande donc de calculer simultanément :

le coût réel de l'opération, sa rentabilité et sa fiscalité prévisionnelle.

Un bien acheté à un excellent prix peut rester une mauvaise opération si les travaux, frais financiers, frais de mutation et fiscalité de revente ont été sous-estimés.

À l'inverse, une acquisition correctement étudiée, avec des travaux maîtrisés et une stratégie de détention cohérente, peut permettre de créer de la valeur tout en anticipant correctement l'impôt qui sera dû au moment de la revente.

Article à vocation informative, établi selon les règles applicables en octobre 2026. La situation fiscale dépend de chaque contribuable et de la nature précise de l'opération. En cas de doute, il convient de faire valider le calcul par le notaire ou un professionnel de la fiscalité.

Sources principales : Direction générale des Finances publiques, ministère de l'Économie et des Finances et Bulletin officiel des Finances publiques (BOFiP).

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