Loi Carrez : quels biens sont concernés et comment calculer la surface ?

Loi Carrez : quels biens sont concernés et comment calculer la superficie d'un logement ?

Lors de la vente d'un appartement, la surface loi Carrez fait partie des informations essentielles communiquées à l'acquéreur. Pourtant, elle reste souvent mal comprise. Quelle différence existe-t-il entre surface habitable et superficie Carrez ? Une maison est-elle concernée ? Faut-il compter les placards ? Que faire d'une pièce mansardée ? La réglementation est-elle différente à Albi, Toulouse ou Paris ?

Ces questions sont importantes car quelques mètres carrés peuvent avoir une incidence significative sur la perception du prix d'un bien immobilier et, dans certains cas, sur le prix finalement payé par l'acquéreur.

Voici donc un point complet sur la loi Carrez, son origine, les biens concernés et la manière dont la superficie doit être calculée.

Qu'est-ce que la loi Carrez ?

Lorsque l'on parle de « loi Carrez », on désigne généralement l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété lors de sa vente.

Cette obligation est issue de la loi du 18 décembre 1996, venue modifier la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété.

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose aujourd'hui que la superficie de la partie privative du lot vendu soit mentionnée dans les actes concernés par la vente.

L'objectif est simple : mieux protéger l'acquéreur en lui permettant de connaître précisément la superficie privative qu'il achète.

Avant cette réglementation, les méthodes utilisées pour annoncer la surface d'un logement pouvaient être très différentes. Un vendeur pouvait par exemple inclure certaines surfaces qu'un autre vendeur aurait exclues.

La loi Carrez a donc contribué à créer une méthode de calcul commune.

Pourquoi la loi Carrez a-t-elle été créée ?

La superficie représente évidemment un critère essentiel dans la valeur d'un bien immobilier.

Lorsque deux appartements sont annoncés à 200 000 €, la différence est importante si :

• le premier mesure réellement 60 m² ;

• le second n'en mesure que 54 m².

Le prix au mètre carré passe alors :

Appartement A : 200 000 € ÷ 60 m² = 3 333 €/m²

contre :

Appartement B : 200 000 € ÷ 54 m² = 3 704 €/m²

Six mètres carrés peuvent donc changer sensiblement l'analyse du prix.

La loi Carrez permet à l'acquéreur de disposer d'une base de comparaison plus objective.

Mais il faut garder une idée importante en tête : la valeur d'un logement ne se résume jamais à une simple multiplication de sa surface par un prix moyen au mètre carré.

À Albi, par exemple, deux appartements de 70 m² peuvent afficher des valeurs sensiblement différentes selon leur quartier, leur étage, leur état, leur luminosité, la présence d'un ascenseur, d'un extérieur, d'un parking, leur DPE ou encore les caractéristiques de la copropriété.

C'est pourquoi l'estimation d'un appartement à Albi doit intégrer beaucoup plus de critères que la seule superficie Carrez.

Quels biens immobiliers sont concernés par la loi Carrez ?

La règle principale est assez facile à retenir :

La loi Carrez concerne la vente d'un lot ou d'une fraction de lot soumis au statut de la copropriété.

Elle vise donc notamment :

• les appartements en copropriété ;

• certains locaux professionnels ou commerciaux en copropriété ;

• certains bureaux ;

• des maisons appartenant à une copropriété horizontale ;

• plus généralement les lots de copropriété répondant aux conditions prévues par la réglementation.

La réglementation exclut en revanche notamment les caves, garages et emplacements de stationnement. Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² sont également exclus selon les conditions prévues par les textes.

Un appartement est-il toujours soumis à la loi Carrez ?

Dans la très grande majorité des ventes d'appartements en copropriété, oui.

Prenons un exemple classique dans le centre-ville d'Albi.

Un propriétaire possède un appartement T3 de 72 m² situé dans un immeuble comprenant plusieurs copropriétaires. Son logement constitue un lot de copropriété.

Lors de la vente, sa superficie privative Carrez doit être déterminée et mentionnée dans les documents de vente.

Il faut cependant toujours examiner la situation juridique exacte du bien.

Une maison est-elle concernée par la loi Carrez ?

C'est une question que l'on me pose régulièrement.

Une maison individuelle classique n'est généralement pas soumise à la loi Carrez.

Si vous vendez une maison implantée sur sa propre parcelle et qui ne dépend pas d'une copropriété, l'obligation de mesurage Carrez ne s'applique normalement pas.

Cela ne signifie évidemment pas que sa superficie n'a aucune importance.

Bien au contraire.

Pour réaliser une estimation de maison à Albi, la surface habitable constitue l'un des principaux éléments de l'étude, avec notamment :

• la superficie du terrain ;

• le quartier ;

• l'état général de la maison ;

• les travaux nécessaires ;

• le nombre de chambres ;

• les dépendances ;

• le garage ;

• la piscine ;

• la qualité de la rénovation ;

• le DPE ;

• l'environnement ;

• les ventes comparables réalisées récemment.

Il ne faut donc pas confondre absence d'obligation Carrez et absence de nécessité de connaître précisément la surface du logement.

Le cas particulier de la maison en copropriété

Une maison peut toutefois être concernée lorsqu'elle constitue un lot de copropriété.

C'est notamment possible dans certaines copropriétés dites « horizontales ».

On peut par exemple avoir un ensemble comprenant plusieurs maisons édifiées dans un même ensemble foncier et juridiquement organisées sous le régime de la copropriété.

Dans ce cas, le raisonnement n'est plus le même que pour une maison individuelle classique.

Il faut donc consulter notamment :

• le titre de propriété ;

• le règlement de copropriété ;

• l'état descriptif de division.

La loi Carrez est-elle différente selon les villes ?

Non.

C'est un point très important.

Il n'existe pas une loi Carrez pour Albi, une autre pour Toulouse et une autre pour Paris.

Il s'agit d'une réglementation nationale.

Un appartement situé à :

• Albi ;

• Gaillac ;

• Toulouse ;

• Bordeaux ;

• Lyon ;

• Paris

est mesuré suivant les mêmes principes dès lors que la loi Carrez s'applique.

La définition réglementaire de la superficie privative est nationale. Le décret prévoit qu'elle correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction de certaines surfaces, et exclut notamment les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Ce qui change considérablement d'une ville à l'autre, en revanche, c'est la valeur du mètre carré.

Et même dans une seule ville comme Albi, le prix au mètre carré n'est pas uniforme.

Un appartement situé dans l'hypercentre, un logement proche du Vigan, un appartement dans le quartier de la Madeleine ou un bien situé en périphérie ne présenteront pas nécessairement la même valeur.

Comment calcule-t-on la surface loi Carrez ?

La définition légale est relativement précise.

La superficie Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux :

clos et couverts

dont on retranche certaines surfaces.

La réglementation prévoit notamment de déduire :

• les murs ;

• les cloisons ;

• les marches ;

• les cages d'escalier ;

• les gaines ;

• les embrasures de portes ;

• les embrasures de fenêtres.

Les parties du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées.

Schéma simple pour comprendre le calcul Carrez

Prenons un appartement présentant les surfaces suivantes :

SURFACES AU SOL

Salon : 30 m²
Cuisine : 10 m²
Chambre 1 : 14 m²
Chambre 2 : 12 m²
Salle de bains : 6 m²
Entrée et dégagement : 7 m²

Total au sol : 79 m²

On identifie ensuite les surfaces qui doivent être retirées.

SURFACES À DÉDUIRE

Cloisons et murs : 2,5 m²
Embrasures : 0,5 m²
Gaine technique : 0,5 m²
Partie mansardée sous 1,80 m : 3,5 m²

Soit :

2,5 + 0,5 + 0,5 + 3,5 = 7 m²

CALCUL

79 m² de plancher

– 7 m² de surfaces exclues

= 72 m² loi Carrez

Les pièces mansardées comptent-elles en loi Carrez ?

Oui, mais uniquement pour leur partie présentant une hauteur suffisante.

C'est particulièrement important dans les logements aménagés sous toiture.

Prenons une chambre mansardée dont le plancher représente 18 m².

Si :

• 11 m² présentent une hauteur supérieure ou égale à 1,80 m ;

• 7 m² présentent une hauteur inférieure à 1,80 m ;

seuls les 11 m² répondant au critère de hauteur pourront entrer dans le calcul de la superficie Carrez, sous réserve naturellement des autres règles applicables.

C'est l'une des raisons pour lesquelles on peut rencontrer dans les annonces deux superficies différentes.

Par exemple :

Surface au sol : 95 m²

mais

Surface loi Carrez : 78 m²

Ce n'est pas nécessairement une erreur.

Quelle différence entre surface Carrez et surface habitable ?

Les deux notions sont souvent confondues.

Elles répondent pourtant à des définitions et à des usages différents.

La surface loi Carrez

Elle est principalement utilisée dans le cadre de la vente d'un lot de copropriété.

La surface habitable

Elle constitue une autre notion juridique utilisée notamment dans différents contextes liés au logement.

Les deux calculs présentent des points communs, mais ils ne doivent pas être considérés comme systématiquement identiques.

Un logement peut donc afficher par exemple :

Surface Carrez : 73,40 m²

et

Surface habitable : 71,80 m²

sans que cela constitue nécessairement une anomalie.

Balcon et terrasse comptent-ils dans la loi Carrez ?

En principe, non.

Une terrasse ou un balcon n'est pas un local clos et couvert répondant à la définition de la superficie Carrez.

Pour autant, leur valeur immobilière peut être considérable.

Un appartement de 70 m² disposant d'une terrasse de 30 m² avec une belle exposition peut évidemment avoir une valeur supérieure à un appartement similaire ne possédant aucun espace extérieur.

Cela montre une nouvelle fois les limites d'une estimation reposant uniquement sur le prix au mètre carré.

Une cave est-elle comprise dans la surface Carrez ?

La loi exclut expressément notamment les caves, ainsi que les garages et les emplacements de stationnement du champ de cette obligation de mesurage.

Mais, là encore, cela ne signifie pas que la cave n'a aucune valeur.

Dans certains secteurs urbains, disposer :

• d'une cave saine ;

• d'un garage ;

• d'un parking ;

• d'un grenier ;

peut constituer un avantage important lors de la commercialisation du logement.

Les placards comptent-ils en loi Carrez ?

Il faut regarder leur configuration.

Un espace de placard peut participer à la superficie lorsqu'il fait réellement partie du plancher et respecte les critères réglementaires, notamment la hauteur de 1,80 m.

Il faut donc éviter les raisonnements trop simplistes du type « un placard ne compte jamais ».

En cas de doute ou de configuration complexe, le recours à un professionnel du mesurage permet de sécuriser la superficie annoncée.

Qui peut réaliser le mesurage loi Carrez ?

Le propriétaire peut théoriquement effectuer lui-même le mesurage.

Le recours à un professionnel n'est pas légalement obligatoire, comme le rappelle notamment l'ANIL.

Dans la pratique, je recommande néanmoins de faire intervenir un professionnel compétent.

Pourquoi ?

Parce qu'une erreur peut avoir des conséquences financières importantes.

Pour quelques dizaines ou centaines d'euros selon le logement et la prestation, le vendeur sécurise une donnée particulièrement sensible de sa transaction.

Que se passe-t-il si la superficie Carrez annoncée est fausse ?

C'est probablement l'un des points les plus importants de la loi.

L'article 46 prévoit un mécanisme de protection de l'acquéreur lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, autrement dit de plus de 5 %, à celle mentionnée dans l'acte.

L'acquéreur peut alors demander une diminution proportionnelle du prix.

Il dispose pour cela d'un délai d'un an à compter de l'acte authentique.

Exemple concret d'une erreur de surface Carrez

Imaginons un appartement vendu :

250 000 €

pour une superficie annoncée de :

100 m² Carrez

Après la vente, un nouveau mesurage établit une superficie réelle de :

94 m²

La différence représente :

6 m², soit 6 %.

Nous sommes donc au-delà du seuil de 5 % prévu par la réglementation.

En simplifiant l'exemple, une réduction proportionnelle de 6 % représenterait :

250 000 € × 6 % = 15 000 €

L'enjeu financier peut donc être considérable.

L'ANIL donne d'ailleurs l'exemple d'un logement annoncé à 100 m² dont la superficie réelle est de 94 m² : la différence de 6 % peut ouvrir droit à une réduction proportionnelle du prix.

Et si la surface réelle est plus grande que celle annoncée ?

La règle fonctionne différemment dans ce sens.

Si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée dans l'acte, le vendeur ne peut pas demander un supplément de prix à l'acquéreur sur ce fondement.

Prenons un exemple :

Appartement annoncé : 70 m²

Mesurage réel : 73 m²

Prix signé : 200 000 €

Le vendeur ne peut pas ensuite demander à l'acquéreur de payer les trois mètres carrés supplémentaires.

Que se passe-t-il si aucune superficie Carrez n'est mentionnée ?

L'absence de mention de la superficie lorsqu'elle est obligatoire peut permettre à l'acquéreur d'engager une action en nullité dans les conditions et délais prévus par l'article 46.

La réglementation prévoit notamment un délai maximal d'un mois à compter de l'acte authentique pour agir sur ce fondement.

La matière étant juridique et les conséquences potentiellement importantes, chaque situation litigieuse mérite naturellement d'être examinée avec le notaire ou un professionnel du droit.

Le certificat loi Carrez a-t-il une durée de validité ?

La question est un peu différente de celle des diagnostics immobiliers possédant une durée de validité déterminée.

Un mesurage peut rester pertinent tant que la configuration du bien n'a pas changé.

En revanche, après des travaux, il est prudent de refaire mesurer le logement lorsque ceux-ci ont pu modifier la superficie.

Par exemple :

• déplacement de cloisons ;

• création d'une mezzanine ;

• réunion de deux lots ;

• modification des combles ;

• transformation importante de la distribution intérieure.

La jurisprudence montre d'ailleurs que la configuration matérielle du logement au moment de la vente peut être déterminante pour apprécier sa superficie.

Pourquoi la superficie Carrez ne suffit-elle pas pour estimer un appartement ?

C'est un point sur lequel j'insiste régulièrement lors de mes estimations immobilières.

Prenons deux appartements albigeois :

Appartement A

70 m² Carrez
3e étage sans ascenseur
pas de balcon
travaux importants
DPE E
pas de parking

Appartement B

70 m² Carrez
2e étage avec ascenseur
rénové
terrasse
parking privatif
bonne exposition
DPE C

Les deux logements possèdent exactement 70 m² Carrez.

Pourtant, leur valeur de marché peut être très différente.

Lors d'une estimation d'appartement à Albi j'analyse donc notamment :

• les ventes effectivement réalisées ;

• les biens actuellement concurrents ;

• le quartier ;

• l'emplacement précis ;

• l'état du logement ;

• l'étage ;

• l'ascenseur ;

• la luminosité ;

• l'exposition ;

• le DPE ;

• les charges de copropriété ;

• les travaux votés ou à venir ;

• le stationnement ;

• les extérieurs ;

• la qualité de la copropriété ;

• la demande actuelle des acquéreurs.

Le prix moyen au mètre carré reste un indicateur intéressant, mais il ne constitue jamais à lui seul une estimation immobilière.

Et pour estimer une maison à Albi ?

Le raisonnement est encore différent.

Une maison individuelle classique n'étant généralement pas soumise à la loi Carrez, je travaille principalement à partir de sa surface habitable, de son terrain et de ses caractéristiques propres.

Une estimation de maison à Albi nécessite notamment de prendre en compte :

• la localisation ;

• la superficie habitable ;

• le terrain ;

• la piscine ;

• le garage ;

• les dépendances ;

• l'état de la toiture ;

• le mode de chauffage ;

• la performance énergétique ;

• les rénovations déjà réalisées ;

• les travaux restant à prévoir ;

• la qualité architecturale ;

• l'environnement ;

• les ventes récentes comparables.

Une maison de 150 m² sur 400 m² de terrain n'est évidemment pas comparable directement à une maison de même superficie implantée sur 2 000 m² avec piscine et dépendance.

FAQ : les questions fréquentes sur la loi Carrez

La loi Carrez concerne-t-elle toutes les ventes immobilières ?

Non. Elle concerne principalement les ventes de lots ou fractions de lots soumis au régime de la copropriété.

Une maison individuelle doit-elle avoir un diagnostic Carrez ?

Une maison individuelle classique située hors copropriété n'est généralement pas concernée par cette obligation.

Une maison en copropriété peut-elle être soumise à la loi Carrez ?

Oui. Certaines maisons situées dans une copropriété horizontale peuvent entrer dans le champ d'application de la réglementation.

La loi Carrez est-elle obligatoire à Albi ?

Oui lorsqu'un bien répond aux conditions prévues par la loi. Les règles applicables à Albi sont les mêmes que partout ailleurs en France.

La loi Carrez est-elle différente à Toulouse ?

Non. La réglementation est nationale.

Une surface inférieure à 1,80 m compte-t-elle ?

Non. Les parties du plancher présentant une hauteur inférieure à 1,80 m sont exclues du calcul.

Un balcon compte-t-il en loi Carrez ?

Non, puisqu'il ne répond pas à la définition d'un local clos et couvert utilisée pour le calcul.

Une terrasse compte-t-elle ?

Une terrasse extérieure classique n'entre pas dans la superficie Carrez.

Un garage compte-t-il ?

Les garages sont expressément exclus du champ de l'obligation prévue par l'article 46.

Une cave compte-t-elle ?

Les caves sont également exclues de cette obligation.

Quelle est la marge d'erreur tolérée ?

Lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur peut, sous certaines conditions, demander une diminution proportionnelle du prix.

Qui doit payer le diagnostic Carrez ?

Dans une vente, le vendeur a intérêt à disposer d'un mesurage fiable afin de communiquer la superficie qui figurera dans les documents de vente.

Peut-on mesurer soi-même son appartement ?

Oui, le recours à un professionnel n'est pas obligatoire. Il reste néanmoins fortement conseillé afin de limiter le risque d'erreur.

Le notaire vérifie-t-il lui-même la surface ?

Le notaire vérifie la présence de la mention obligatoire dans l'acte, mais il ne vient pas mesurer physiquement le logement.

Quelle différence entre m² Carrez et m² au sol ?

La surface au sol peut intégrer des parties exclues du calcul Carrez, notamment celles dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Une mezzanine peut-elle compter ?

Selon sa configuration et sa nature, oui. La jurisprudence a notamment admis la prise en compte d'une mezzanine faisant corps avec l'immeuble et constituant véritablement une pièce.

Loi Carrez et estimation immobilière : deux notions à ne pas confondre

La loi Carrez permet avant tout de déterminer précisément la superficie privative d'un lot de copropriété.

Elle constitue une donnée importante pour l'acquéreur comme pour le vendeur.

Mais elle ne donne pas la valeur du bien.

Pour déterminer un prix de vente réaliste, il faut confronter cette superficie à la réalité du marché immobilier local.

À Albi comme ailleurs, je considère qu'une bonne estimation doit répondre à trois questions :

Quels biens similaires se sont réellement vendus ?

À quel prix les biens concurrents sont-ils actuellement proposés ?

Quels sont les avantages et les défauts spécifiques du logement que j'estime ?

C'est cette approche qui permet d'éviter deux erreurs classiques : surévaluer un bien et le laisser plusieurs mois sur le marché, ou au contraire le sous-évaluer et perdre une partie de sa valeur.

Si vous envisagez une vente, vous pouvez ainsi consulter mes pages consacrées à l'[estimation d'une maison à Albi] ou à l'[estimation d'un appartement à Albi] afin de comprendre ma méthode et obtenir une analyse adaptée au marché immobilier albigeois.

À retenir

La loi Carrez :

• concerne principalement les lots de copropriété ;

• s'applique partout en France selon les mêmes règles ;

• ne concerne généralement pas la maison individuelle hors copropriété ;

• exclut du calcul différentes surfaces définies par la réglementation ;

• ne comptabilise pas les parties de plancher sous 1,80 m ;

• protège l'acquéreur contre une erreur importante de superficie ;

• peut entraîner une diminution du prix lorsque la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte ;

• constitue une donnée importante mais ne suffit jamais à déterminer la valeur réelle d'un logement.

La superficie est un point de départ. Le juste prix, lui, dépend toujours du bien, de son environnement et de la réalité du marché au moment où il est mis en vente.

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